赵燕菁
中央城市工作会议提出的“我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段”，意味着房地产未来也必须从增量房地产转向存量房地产。目前整个房地产行业都严重低估了这次转型的系统性和复杂性。从主管部门到房地产企业，还是幻想通过增量房地产的调整实现向存量房地产的转型。
这种认识是落实中央城市工作会议最大的阻力。要知道，增量房地产和存量房地产的商业模式完全不同，两者的政策目标、财务逻辑乃至工程技术不仅不能照搬，有些甚至会完全相反。整个行业需要进行彻底改造和重新设计，才能适应城市发展从“增量扩张”到“存量提质”的转变。
1政策目标的转变
首先，减少增量，提升存量。减少增量很好理解，那就是降低新开工量，减少新增供地。放弃用卖地收入和房地产销售等增量指标衡量房地产是否恢复。提升存量，简单讲就是扭转房价预期。市场交易价格，不仅影响买卖双方，更主要的作用是给没有进入交易的存量不动产定价。只要房价恢复，就算没有一平方米增量，市场主体（家庭、企业和地方政府）的资产负债表也会修复，社会总财富也会增加。
其次，流动性！流动性！流动性！要把存量资产的流动性作为房地产最重要的指标。所谓流动性就是存量不动产可以在市场上随时套现的能力。衡量存量不动产流动性最主要的指标就是“去化周期”，去化周期越短，流动性就越好。主管部门应当放弃增量阶段的价格指标，转而将“去化周期”作为核心指标——一个城市如果超过中央规定的“去化周期”，就应自动停止供地，通过市场逆回购等措施，恢复到国家规定的“去化周期”。那些“去化周期”长期居高不下的地方政府应当被坚决问责。
第三，扭转房价预期。因为只有房价预期上涨，城市的资产才有更好的流动性。有人不理解，为什么增量发展阶段要限房价，存量发展阶段要保房价？这是因为增量发展阶段大部分居民要买房，房地产政策的目标，是要让居民买得起房；而存量发展阶段大部分居民已有房（或在供房），房地产政策的主要目标是要让居民买的房保值、增值。增量阶段购房需求要靠保障房，而不是打压商品房房价。放开房价管制，首先应该扭转的是主管部门对对房地产“泡沫”的理解。“好的”房地产政策是快速“处理”泡沫破裂，而不是提前“预防”泡沫破裂。
第四，“市值管理”。各地政府应该像上市企业那样对城市进行“市值管理”并将其纳入每年的政府工作报告。城市政府应该通过财务优化、资本运作、预期管理等工具管理城市的“市值”。如果说增量时代，GDP是衡量政绩的重要指标；存量时代的“市值”（也就是房价）就应该是更重要的指标。那些靠卖地刷政绩的城市政府可能会因为城市“市值”下跌被问责。
2商业模式的转变
有一种流行的观点，认为进入存量时代整个房地产业就会自然消失。这一观点是完全错误的。其实，只要看看那些先进入存量的行业是否消失，就会知道房地产进入存量时代的是否会消失。
截至2025年4月，全球智能手机总量已经达到74.2亿部，接近全球人口总数，手机制造业会突然消失吗？还是截至2025年，美国汽车总量高达2.9亿辆，有人会认为美国汽车制造业会倒闭吗？当然不会。相反，存量越大的行业，反而规模越大。为什么？因为存量时代的增长的主要方式是迭代、更新。进入存量的房地产也会如此。
虽然未来房地产新建会大幅减少，但保有量会非常巨大。根据《民用建筑设计统一标准》（GB50352-2019）住宅建筑属于“普通建筑和构筑物”，设计使用年限为50年。实际平均寿命约30-40年。按照这个标准，到2030年，超过30年房龄的居住建筑会超过100亿平方米，哪怕每年只改造10%就是10亿平方米！
这是什么概念？要知道，2024年全国房屋新开工面积只有不到7.4亿平方米，即使最高的2019年，也不过是16.7亿平方米。按照每年更新10%，100亿平方米至少需要10年，而这段时间又会有更多的建筑到期。这意味着当房地产从增量转向存量后，市场规模只会比增量阶段规模更大！那种认为房地产进入存量阶段会自动消失的担心是完全没有必要的。
但这并不意味着房地产行业因此可以高枕无忧。这是因为增量房地产和存量房地产是两种完全不同的“房地产”。前者作为开发商，主要是从政府“批发”土地，加工成住房后“零售”给居民；后者则主要是作为独立产权人的“代理”——协调居民意愿、管理居民出资、代表居民办理审批、设计、周转、施工、验收、融资、交付等。
这就要求主管部门从政策、管理和实施三个方面建立一套全新的制度，原来的开发商要学会完全不同的运营模式，建造商要开发完全不同的建筑技术。可以说，存量房地产无论在施工技术（装配式建筑）、政策法规（审批规则）、金融服务（融资抵押）上还是增量房地产都不一样。哪些不能适应存量时代的城市和开发商，都会在从增量房地产转向存量房地产的过程中被淘汰。
3转型的财务陷阱
房地产转型首要的问题就是融资模式的转型。如果还是用增量的办法为存量融资，转型就不可能成功。在城市增量发展阶段，卖地是城市基础设施和公共服务融资最主要的手段。无论城中村改造还是老旧小区更新，都是采用政府成片拆迁重建的改造模式。因为只有成片改造，才能通过“增容”为改造融资。“增容”是增量融资的一种，和新增供地没有本质差别。
随着“我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期”（中央城市工作会议），“房地产市场供求关系发生重大变化。”（7月24日政治局会议），房地产预期急剧恶化，通过“增容”为城市更新融资已经不再可能。在“存量提质增效阶段”，所有靠政府补贴推动的更新模式都是不可持续的。这时就需要寻找新的融资方法。
这个方法就是“人民城市人民建”——“抛弃政府大包大揽，引入业主自主更新”。市场主体通过自主改造老旧物业，实现资产保值增值。政府不卖地，居民自主改造的钱从哪里来？答案是存量房地产。假设一个“老破小”价值10万，改造成本50万，改造后价值100万。业主就可以将改造后物业作为抵押向银行融资，然后像房地产一样分期偿还。
显然，这种依靠存量融资的模式，前提就是改造后的物业价值必须大于改造所需的成本，改造后增值减去成本的差额越大，改造的动力就越强。由于建安（拆除、重建）和周转的成本大体是固定的，城市房地产的市值越高，融资难度就越低。
为此，城市要尽快完善权益市场，让每一个存量不动产都能在权益市场估值、定价和交易。显然，存量资产估值（房价）越高，流动性越好，抵押就容易。有鉴于此，政府不仅不应打压房价，而是应当将存量不动产保值、增值作为房地产管理的重要目标。
存量不动产时代，二级市场将会取代一级市场成为房地产交易最主要场所。对城市的“市值管理”将会为城市的更新提供最原始的动力。可以说没有存量资产的高估值和高流动性，“人民城市人民建”就是一句空话。
未来20年，城市将会出现新一轮“大分流”，整个房地产行业也会重新“大洗牌”。谁能率先完成从增量房地产向存量房地产的转变，谁就能在城市发展阶段转型中脱颖而出。这就是中央经济工作会议给房地产带来的启示。
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