2025年上半年，北京二手房市场呈现“先扬后抑”走势。据北京市住建委数据，1-6月全市二手住宅累计网签88574套，其中6月单月成交15139套，环比增长6%，同比增长1%。值得关注的是，当前市场挂牌量已突破16万套，供需关系进一步趋紧。
业内人士认为，尽管“小阳春”后市场自然回落，但上半年交易总量仍处于近三年高位。随着挂牌房源持续增加叠加暑期传统淡季影响，买卖双方的深度博弈态势或将延续。若无新政策刺激，7月市场大概率维持“买方市场”特征。
6月二手住宅网签15139套
据北京市住建委数据统计，2025年6月北京市二手住宅网签量为15139套，环比增长6.0%，同比增长1.0%。
对此，北京链家研究院分析师冷会认为，网签量增长反映出5、6月份市场热度的回升态势，目前网签量月度走势稳中有升，高于今年以来的月度均值。“6月份价格走势总体平稳。从成交结构上看，东西城和外围城区成交占比均较上月有所回升，而朝阳、丰台、石景山等城区成交占比相应下降，结构性因素对冲抵消，影响不明显。”
而从上半年来看，据中原地产研究院根据北京市住建委数据统计，北京2025年上半年合计二手住宅网签88574套。
中原地产首席分析师张大伟认为，在一季度高位成交影响下，上半年整体二手房成交量明显高于2024年同期。2025年楼市和往年一样，经历了3月“小阳春”后，楼市逐渐热度降低，整体成交量在3月、4月高位后，5月、6月出现了正常的下降。虽然连续回调，但上半年成交量仍处于近三年高位。
需要注意的是，二手房市场的挂牌房源数量相比春节前有所增加，当下整体二手房挂牌再次超16万套。
数据来源：中原地产根据北京市住建委数据整理。
买卖双方深度博弈
自3-4月“小阳春”成交量“爆发”后，当下二手房市场再次出现博弈。
21世纪不动产通州商务区店店东沈金国介绍，6月份的咨询量与带看量在低位波动。通州商务区商圈内部分房源挂牌超3个月且看房者寥寥无几，尤其房龄老、面积大的两居室。比如约100平方米两居室从420万元降至370万元仍然难成交。但是局部热点仍然存在，比如运河商务区，因配套升级和产业导入，咨询量及带看量相对稳定。
“目前，买卖双方博弈白热化，市场总体下行加剧买方捡漏心态，由于买方议价预期加大，造成成交周期长、约谈难成交的局面。”沈金国说，比如6月份成交的一个客户，早在2月份就开始看房，预算不超200万元，前前后后看上了7套房，每套心理预期20万元以上议价空间，最终遇到着急卖房的业主，才得以成交。
“从卖方来看，分化也很明显，部分急售业主降价空间大，6月份成交的一套房源，挂牌价539万，最终470万成交，降幅为13%，这是典型急售业主被迫让步的例子。但是，相比之下，优质板块业主心态坚挺，降价意愿低。”沈金国说。
21世纪不动产首开幸福广场店店东姚学松也表示，目前，买房者大部分是持有观望心态，出手买房的仍是刚需和换房改善客户群体，并且大多有捡漏和砍价的想法。除了急用钱和换房的情况外，很多业主也选择了观望。
承受新房分流、区域分化双重挤压
从目前来看，高得房率的“好房子”对二手房的影响逐渐明显，且市场区域分化更加突出。
对此，张大伟认为，区域分化现象在二季度北京二手房市场中表现得尤为突出。核心城区海淀、西城，凭借优质的教育、医疗等资源，房价韧性较强。比如德胜板块等核心地段，因优质教育资源的加持，尽管部分房源楼龄超过30年，但小户型仍备受刚需家庭青睐，成交活跃，价格也较为坚挺。
与之形成鲜明对比的是，房山、通州等近郊区域挂牌价下跌明显，对整体均价形成下拉之势。这些区域在交通、商业、教育配套上的成熟度不及核心城区，购房者的购买意愿相对较低。“区域分化的加剧，进一步影响了北京二手房市场的整体走势，使得楼市降温呈现不均衡的特点。”张大伟说。
在沈金国看来，通州新地块集中供应，分流了二手房客源，尤其是“好房子”、设计创新的三居室等，以低首付、高功能设计等因素吸引客户，导致同地段老旧二手房竞争力骤降。区域内部冷热不均，核心区韧性较强，比如商务区依托产业人口流入，支撑房价抗跌性；非核心区压力大，老城区因配套滞后、房龄老旧，成为降价主力。
对于7月份的二手市场，沈金国认为，受高温淡季、政策真空期影响，当下购房观望情绪加重，预计价格整体稳中微降，区域价差扩大，核心板块受产业导入和配套升级支撑抗跌性强。非核心板块配套滞后且供应过剩，7月份或进一步下探。
在姚学松看来，如果市场没有新刺激政策的出台，随着暑期长假来临，市场应该还会是一种不温不火的状态。
张大伟表示，随着“小阳春”的过去，市场期待更多的政策稳定市场预期。当前北京二手房市场仍面临诸多不确定性，如果政策保持现有力度，市场或将在一段时间内维持降温态势。
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