“河西南业主，请不要再贱卖自己的房子了，河西南房价调整到这个位置，已经严重超跌了！”
就在最近，河西南业主们坐不住了，在公开平台发帖，呼吁业主不要贱卖房子，如果不着急用钱或者换房子，请珍惜好自己的资产。
一面是业主呼吁保卫房价，一面是又有大厂落地：京东集团选址河西南，将建设百亿级区域总部和万人规模研发中心。“冰火两重天”的背景下，河西南房价“跌”到什么水平？大厂落地能否形成新一轮的刺激？不如客观聊聊。
01
作为南京楼市的晴雨表，河西南的风吹草动都备受买房人关注。以时间为坐标，河西南楼市进化如下：
1.0时期，早期的“星八客”，以海峡城、鲁能公馆、升龙天汇、五矿崇文金城等为代表，瞄准刚需和首改需求，最久的已交付超10年；
2.0时期，正荣滨江紫阙、绿地海珀星晖、华侨城天鹅堡等陆续入市，产品迭代改善。
3.0时期，河西金茂府、中国府、万科翡翠滨江、融创滨江ONE等陆续上市，在高端豪宅赛道发力；又有朗樾府、颐和铂樾府等，改善更显多样化。
时间来到近年，中宁府、天琴华樟、伟星长江之歌、中海江南玖序、源上丹若等进阶豪宅来接棒，在产品创新、公区打造、服务标准等维度发力，迈入更高阶的人居境界。
那么，河西南已交付、接受二手房市场检验的小区们，最近表现如何？
我们将主流小区今年的成交情况做了梳理，分别选取今年的最高、最低成交单价展示。
数据截止日期：2025.8.26
以今年最高成交价为参考，我们将河西南二手房价大致分为以下梯队：
6万/㎡以上，为万科翡翠滨江。
5万-6万/㎡，以中国府、河西金茂府璟园（二期）为代表。
4万-5万/㎡，楼盘众多，有正荣滨江紫阙河西金茂府珑园（一期）、融创滨江ONE、华侨城天鹅堡、绿地海珀星晖等。
3万-4万/㎡，以深业龙湾上府、鱼嘴金茂悦、佳兆业城市广场、五矿崇文金城、升龙天汇、鲁能公馆等为主。
3万/㎡以下，为海峡城云珑湾。
接下来，看看各梯队详情。
02
6万/㎡以上：
万科翡翠滨江
万科翡翠滨江，房价“坚挺”。
今年4月，卖出一套建面约189.46㎡大平层，成交总价1200万，成交单价63337元/㎡，创下小区的最高成交单价，展现出逆势增长的魄力。
5万-6万/㎡
中国府、河西金茂府璟园（二期）
中国府所在地块于2016年5月出让，凭借高达45213元/㎡的地价，成为南京地王，且至今未被超越。所以，很长时间里中国府相当于南京顶豪之“锚”。
从二手房市场来看，中国府的价格相对稳定。对比周边小区，中国府挂牌房源有限，链家网显示目前小区有42套房源在售。叠加千万级总价，中国府的次新房成交量不算多。
今年4月，一套建面约189.4㎡的房源，以1095万总价、57814元/㎡单价成交，在区域内仍处于高位。
作为南京首座金茂府，河西金茂府的品质可圈可点。尤其是二期璟园，外立面、园林景观、地库、室内细节等，二手房价也相对稳定。
4万-5万/㎡
正荣滨江紫阙、金鼎湾和禧、河西金茂府珑园（一期）、融创滨江ONE、建发珺和府、华侨城天鹅堡、绿地海珀星晖二期、颐和云台源筑、正荣润峯、颐和铂湾、佳兆业城市广场等。
这一梯队的二手房成交价跨度较大，比如华侨城天鹅堡、正荣滨江紫阙、绿地海珀星晖等。
正荣滨江紫阙，是河西南“老牌”豪宅，价格长期很抗打的。2025年以前，小区二手房成交价基本稳定在5万/㎡以上，少量房源成交价也保持在4.5万/㎡+。
但今年，正荣滨江紫阙成交房源的价格基本跌破5万/㎡，最高成交单价为49180元/㎡。最低成交单价为37125元/㎡，是一套建面约154.07㎡的房源，成交总价572万，最终砍价46万成交。
此外，从今年成交房源的砍价金额来看，集中在22万-92万，意味着正荣滨江紫阙有着较大的议价空间。
华侨城天鹅堡，也频登热搜。
这个月初，一套建面约265.77㎡的高楼层房源成交，总价955万、单价35933元/㎡，为今年的最低成交单价。而去年，差不多的总价只能入手一套建面约208㎡的户型。
绿地海珀星晖的成交价跨度也很大。
今年6月，二期一套建面约132.06㎡房源，以380万总价成交，单价仅28774元/㎡。而同样是低楼层、建面132㎡左右的房源，在去年9月份还卖出过超4万/㎡、总价531万的价格。
3万-4万/㎡
深业龙湾上府、朗诗熙华府、招商雍和府、鱼嘴金茂悦、鱼嘴润府、金地中心风华、佳兆业城市广场一期、五矿崇文金城、升龙天汇、鲁能公馆、青奥村等。
这一梯队的房源，以早期的“星八客”楼盘为主。同时，2022年、2023年交付的深业龙湾上府、鱼嘴润府等，并未展现出较强的价格优势。
“星八客”楼盘，多为刚需、首改户型，总价控制在友好范围内，成交量与流速相对领先。但需要注意的是，这些小区的抗跌能力有限，成交价受市场影响幅度大。
比如佳兆业城市广场一期，2021年市场火热的时候曾卖出68391元/㎡的历史最高单价。但今年成交价普遍维持在3万-3.9万/㎡，其中最高单价为39111元/㎡、最低单价为32741元/㎡。
类似的，还有五矿崇文金城、鲁能公馆等。招商雍和府、鱼嘴金茂悦、五矿崇文金城A/C/E区，今年均出现“2”字头的成交价。
3万/㎡以下
海峡城云珑湾
2012年9月，海峡城首批房源上市，销售周期一直持续到2017年，是河西南的资深拓荒盘，见证了河西南从抢客激战到一房难求的反转，也目睹河西南房价走势的全过程。
河西南片区二手房市场呈现出显著的分化格局，价格梯队清晰可见：
高端改善项目，抗跌性突出：以万科翡翠滨江、中国府为代表的品质楼盘，凭借核心地段优势与过硬产品力，始终保持价格韧性，成交价稳定在较高区间。
房龄较长小区，价格波动明显：如海峡城、“星八客”等早期项目，因产品设计逐渐落后、社区老化等因素，价格调整幅度较大，市场表现相对平淡。
价格敏感项目，房价波动大：绿地海珀星晖、华侨城天鹅堡等价格跨度较大，主要因其诞生在市场高热期，二手房价也经历过阶段性高点。随着市场回归理性，这些项目的价格也随行就市，主流成交价逐步回归合理。
这也恰恰说明，在市场调整期，真正具备地段价值与品质保障的河西南优质二手房资产，依然展现出较强的抗跌能力。
03
河西南二手房市场的价格波动，其核心逻辑与整体楼市周期性下行密切相关，难有板块能完全规避大环境的影响。
即便是公认的“抗跌”小区典范，比如拥有公认顶级双学区的金鼎湾今朝天下，也出现明显价格浮动。
此前房价基本坐稳10万/㎡，但今年5月，一套建面约191.58㎡的房源，却以76730元/㎡的价格成交。
但河西南，也正迎来新的发展契机。
今年1月，河西中央科创区正式启动，由鱼嘴和青奥组团构成，河西南焕新成为河西中央科创区，承接大量优质城市资源。
根据官方计划：目标到2027年，河西中央科创区力争带动全区数字经济核心产业及相关产业营收超1000亿元，新增各类产业人才超10万人。
将河西中央科创区，建设成为全省最具竞争力的“人工智能+”产业高地、最具影响力的产业科技创新承载中心、最具吸引力的“三生融合”城市客厅。
大厂园区，将成为河西中央科创区的核心驱动。
近年来，河西南在产业兑现上按下快进键，阿里巴巴江苏总部、小米华东总部等陆续开园，互联网大厂重仓南京的布局稳步推进。
小米南京科技园，跃升为超级研发中心，手机硬件工程实验室投入使用，研发人员突破5000人；南京阿里中心，吸引59家优质企业入驻，包括三星南京研究所等世界500强企业、南京能利芯科技等高成长潜力企业，以及米川人工智能等创新“幼苗”和端点星辰科技等阿里生态伙伴。
首创数科中心建设持续推进，总体量约33万方，确定引入58集团华东区域总部，以其为龙头引领，打造以互联网、数字金融产业为主的数字经济产业聚集中心。
还有恒生电子、洋河股份、金峰水泥、新国都等总部加速兑现，持续夯实河西南的产业底盘。
昨天（8月25日），南京市与头部互联网企业京东集团签署战略合作协议，京东集团选址建邺区河西南，将建设百亿级区域总部和万人规模研发中心。
早在去年，在南京2024全球产业科技创新与投资促进大会期间，南京市人民政府与京东集团签署战略合作框架协议，并于今年形成南京市与京东集团新一轮战略合作事项16条。
其项目将打造为京东集团区域中心，承担集中办公与研发职能；未来将汇聚京东在零售、科技、金融、健康、家政等多个业务板块的研发力量，重点引入人工智能、机器人、无人驾驶等前沿领域的研发人才。
区域配套能级也在显著提升。今年5月，河西南最大的商业体——金陵天地正式开业，落地超280家品牌，其中超40个全城首进、超70个区域首进品牌，餐饮品牌首进率更是超53%。
从“河西南”到“河西中央科创区”，不仅是名称的改变，更意味着资源配置能级的全面提升。
尽管短期内二手房市场仍处于调整分化阶段，价格难免波动，但从中长期来看，随着产业人口集聚和配套日益完善，河西南房或将在优质资源的支撑下逐渐企稳。
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